La mayoría de personas cometen al menos 3 de estos errores cuando solicitan su primera hipoteca. El resultado: pagan entre 10.000€ y 30.000€ más de lo necesario a lo largo de la vida del préstamo. Te los explicamos uno a uno para que no te pase.
El error más caro y el más frecuente. Muchos compradores van directamente al banco donde tienen la nómina domiciliada y aceptan la primera oferta. Un diferencial de 0,3 puntos más en una hipoteca de 200.000€ a 25 años supone pagar 15.000€ más en intereses.
La solución: pide ofertas en al menos 3-4 entidades antes de decidir. Incluye bancos 100% digitales como MyInvestor, Openbank o EVO Banco, que suelen ofrecer condiciones más competitivas al tener menos estructura de costes.
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el tipo que se aplica al capital. El TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye todos los costes: comisiones de apertura, seguros vinculados obligatorios, gastos de tasación, etc.
Ejemplo real: una hipoteca con TIN del 2,5% pero con seguro de vida obligatorio de 600€/año puede tener un TAE real del 3,1%. Otra con TIN del 2,75% pero sin seguros obligatorios puede salir más barata en total.
Los bancos suelen ofrecer una rebaja en el tipo si contratas sus seguros de hogar, vida o plan de pensiones. El truco está en que muchos de esos productos son más caros que en el mercado, y la rebaja no compensa el sobrecoste.
Desde 2019, la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario establece que los productos vinculados no pueden ser obligatorios. Si el banco los exige para darte la hipoteca, está actuando ilegalmente. Sin embargo, sí puede ofrecerte un tipo mejor si los contratas (son opcionales).
El banco financiará como máximo el 80% del valor de tasación (o el 80% del precio de compra, el menor de los dos). Si la tasación sale baja, necesitarás más entrada de la que habías calculado. Tienes derecho a usar cualquier tasadora homologada, no estás obligado a usar la del banco.
El banco puede concederte hasta el 30-35% de tus ingresos netos en cuota hipotecaria, pero eso no significa que debas pedirlo. Vivir al límite del presupuesto con una hipoteca es una trampa: cualquier imprevisto (paro, enfermedad, separación) puede hacer que no puedas pagar.
La regla razonable: la hipoteca no debería superar el 25-28% de tus ingresos netos mensuales, dejando margen para ahorrar e imprevistos.
La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es el documento que el banco debe entregarte con todas las condiciones de la hipoteca al menos 10 días antes de firmar. Muchos firmantes la leen por encima o no la leen.
Para comprar una vivienda de 200.000€ no basta con tener 40.000€ de entrada (el 20%). Hay que añadir entre 10.000€ y 22.000€ en gastos: impuestos de transmisión, notaría, registro, gestoría y tasación.
Muchos compradores llegan a la firma sin ese dinero y tienen que pedir un préstamo personal para los gastos, lo que encarece toda la operación.
Evitar estos 7 errores puede suponer un ahorro de entre 15.000€ y 40.000€ a lo largo de la vida de tu hipoteca. La negociación y la comparación son las herramientas más poderosas que tienes como comprador.
⚠️ Aviso: Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento financiero. Consulta con un experto antes de tomar decisiones hipotecarias.